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2025년, 종합부동산세(종부세)의 과세 기준과 세율에 대한 변화가 예고되면서 부동산 보유자들의 관심이 커지고 있습니다. 올해 종부세가 실제로 얼마나 오를지, 어떤 기준으로 인상되는지, 그리고 납부 시 유의해야 할 사항은 무엇인지 종부세의 핵심 내용을 총정리해드립니다.
부동산 자산을 가진 분들이라면 필수로 확인해야 할 정보입니다.
세율 인상, 어디까지 올랐나?
2025년 종합부동산세는 정부의 조정과 세제 개편 기조에 따라 세율과 공정시장가액비율이 일부 상향 조정되며, 특히 다주택자에 대한 과세 강화가 핵심 포인트입니다.
2024년에는 일시적 인하 정책이 적용되었지만, 올해는 다시 정상 과세 기조로 돌아서면서 실질 세부담이 늘어날 것으로 보입니다.
기본적으로 종부세 세율은 주택과 토지 등 보유 자산의 총 공시가격 합산액을 기준으로 차등 부과됩니다.
2025년부터 1주택자의 경우 과세표준 6억 원 초과분부터, 다주택자의 경우 3억 원 초과분부터 과세되며, 세율은 0.5%에서 최대 6.0%까지 차등 적용됩니다.
특히 조정대상지역 내 다주택자는 최고세율이 적용되며, 작년 대비 평균 0.2~0.5%포인트 인상된 수준입니다.
또한 고령자 및 장기보유자 공제는 유지되지만, 공제율이나 요건이 보다 엄격해졌습니다.
1주택 고령자는 최대 80%까지 공제가 가능하나, 일정한 연령(60세 이상)과 보유 기간(15년 이상)을 모두 만족해야 적용됩니다. 이러한 조건을 충족하지 못한 경우, 세부담이 가파르게 증가할 수 있어 사전 대비가 필수입니다.
과세 기준의 변화: 공시가와 과표 확인은 필수
2025년 종부세의 또 하나의 핵심은 공시가격과 과세표준 산정 방식의 변화입니다.
올해부터 공정시장가액비율이 다시 100%로 복귀함에 따라, 실질적으로 공시가와 과세표준이 일치하게 되며, 이에 따라 종부세 부과 기준이 더 엄격해졌습니다.
예를 들어 공시가격이 12억 원인 1주택자는, 6억 원의 공제를 제외한 6억 원이 과세표준이 되며 여기에 적용되는 세율에 따라 세액이 계산됩니다.
하지만 2주택 이상인 경우엔 기본공제가 3억 원으로 줄어들며, 일부 주택은 합산 대상에서 제외되지 않고 모두 포함되어 과표가 급증하는 구조입니다.
이로 인해 수도권 주요 지역의 부동산 보유자는 사실상 공시가 10억 원 전후만 넘어도 종부세 대상이 될 수 있으며, 세액은 수백만 원에서 수천만 원까지 발생할 수 있습니다.
특히 다가구주택, 임대주택, 상속주택 등 예외 규정을 오해하거나 놓치는 경우, 과세 금액이 예상보다 훨씬 높게 나올 수 있어 주의가 필요합니다.
부동산 자산 규모가 일정 수준 이상이라면 내 부동산이 종부세 대상인지, 공시가격은 얼마인지, 합산 과표는 어떻게 되는지를 사전에 정확히 확인해야 하며, 홈택스 또는 부동산공시가격알리미에서 개인별 조회가 가능합니다.
납부 시기와 절세 전략은 어떻게?
종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 부동산을 소유한 사람에게 부과되며, 실제 납부 고지서는 11월 중순에 발송되어 12월 1일까지 납부해야 합니다. 따라서 6월 이전에 매매를 하거나 증여, 분할 등으로 소유권을 조정한 경우에는 해당 연도 납세의무에서 제외될 수 있습니다.
올해 납부 대상자가 늘어남에 따라, 정부는 전자고지 및 자동계산 시스템을 도입해 납세자 편의를 도모하고 있습니다. 홈택스 또는 손택스 앱을 통해 전자신고 및 납부가 가능하며, 고지된 세액이 과도하다고 판단될 경우 이의신청 또는 경정청구를 통해 조정이 가능합니다.
절세를 위해선 첫째, 1주택자로 유지하거나 분산 보유하는 방식이 효과적입니다. 일부 자산가들은 배우자나 자녀에게 증여를 통해 보유세 분산 전략을 취하고 있으며, 증여세 부담을 감수하더라도 장기적으론 종부세를 줄이는 효과를 볼 수 있습니다.
둘째, 공시가격 현실화율이 높아진 상황에서 실제 시세 대비 공시가를 낮추는 절차, 즉 이의제기를 활용하는 것도 방법입니다. 만약 내 집의 공시가격이 주변 시세보다 현저히 높다면, 감정평가를 첨부해 재산세 및 종부세 모두의 부담을 줄일 수 있습니다.
셋째, 임대사업자 등록을 통해 일정 요건을 충족하면 종부세 합산 배제 또는 과세 이연 혜택을 받을 수도 있습니다.
다만, 2021년 이후 신규 등록 제한으로 인해 조건이 까다로워졌기 때문에 전문가 상담을 권장합니다.
올해 종합부동산세는 전반적인 세율 인상과 과세기준 강화로 인해, 부동산 보유자의 세 부담이 전년도보다 증가할 가능성이 매우 높습니다. 특히 다주택자나 고가 주택 보유자는 세액이 수배 이상 뛸 수 있어 철저한 자산 점검과 납세 준비가 필수입니다. 공시가, 과표 계산, 세율 변화, 납부 기한 등을 정확히 파악하고, 필요시 전문가의 조언을 받아 절세 전략을 수립하시길 권장합니다.