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종합부동산세는 부동산 자산 규모가 일정 기준을 초과하면 부과되는 고액 자산세입니다.
특히 1주택자와 다주택자에 따라 세율과 공제금액, 절세 가능성이 크게 달라지므로 정확한 비교와 이해가 필요합니다.
이 글에서는 1주택자와 다주택자의 종부세 차이점을 과세기준, 인상폭, 절세전략 중심으로 상세히 분석합니다.
과세기준 차이: 공제부터 과표까지
종합부동산세(이하 종부세)는 개인이 일정 금액 이상의 부동산 자산을 보유할 경우 부과되는 세금으로, 주택수에 따라 과세 방식이 확연히 달라집니다. 2025년 기준으로 1주택자와 다주택자의 가장 큰 차이는 바로 기본공제금액과 세율 구조입니다.
1주택자의 경우 종부세 과세기준은 공시가격 합산 12억 원 초과입니다. 이 말은 공시가격 기준으로 12억 원까지는 과세 대상에서 제외되며, 초과 금액에 대해서만 세금이 부과됩니다. 반면, 다주택자는 공시가격 합산 6억 원 초과만 되어도 과세 대상이 되며, 기본 공제금액이 절반 수준으로 낮습니다.
예를 들어, 공시가격 10억 원 주택 한 채를 보유한 사람은 과세 대상이 아니지만, 각각 5억 원짜리 아파트 두 채를 가진 사람은 총합 10억 원으로도 종부세 과세 대상이 됩니다. 이처럼 동일한 자산 규모라도 주택 수에 따라 과세 여부가 달라지기 때문에 자산 보유 방식에 신중함이 요구됩니다.
또한 과세표준 계산 시 적용되는 공정시장가액비율은 현재 100%로 동일하지만, 다주택자에 대해선 향후 변동 가능성이 남아 있으며, 보유 주택에 따라 합산배제나 과세특례가 달리 적용되므로 이를 미리 확인해야 불이익을 피할 수 있습니다.
세율 인상폭 비교: 누가 더 부담이 클까?
종부세에서 가장 민감한 부분은 바로 세율입니다.
정부는 2025년부터 종부세 세율을 일부 조정했으며, 특히 다주택자에 대한 부담을 다시 높이는 방향으로 방향을 틀었습니다. 세율은 과세표준 구간에 따라 0.5%부터 최대 6.0%까지 차등 적용되며, 1주택자와 다주택자는 이 구간과 상한선이 다릅니다.
1주택자는 세율이 0.5%에서 시작하여 최대 2.7%까지만 적용되며, 상대적으로 완만한 상승 구조를 보입니다. 또 고령자 및 장기보유 공제 혜택이 매우 강력하게 적용되어, 일정 요건만 충족되면 최대 80%까지 세액 공제를 받을 수 있습니다.
반면, 다주택자는 3억 원 초과분부터 세금이 부과되며, 최고세율이 6.0%에 달해 실질 세부담이 급증합니다. 특히 조정대상지역 내 2주택 이상 보유자는 가장 높은 세율이 적용되고, 고령자·장기보유 공제도 일부 제한됩니다.
예를 들어, 동일한 공시가격을 가진 주택을 보유하고 있어도 1주택자와 2주택자의 세액 차이는 수백만 원 이상 벌어질 수 있으며, 과세표준이 높을수록 그 격차는 더욱 커집니다.
여기에 종부세 외에도 재산세, 건강보험료 등 연계 세금까지 포함하면 다주택자의 실질 세금 부담은 매우 높다고 할 수 있습니다.
결과적으로, 종부세 인상폭은 1주택자에겐 점진적이지만, 다주택자에겐 급격하게 느껴질 수밖에 없습니다. 이는 정부가 실수요 위주 주택 보유를 장려하고, 다주택 투기를 억제하려는 의도를 반영한 조치입니다.
절세 전략은 어떻게 다를까?
종부세 절세 전략은 주택 수와 보유 형태에 따라 완전히 달라집니다.
1주택자는 고령자와 장기보유 요건을 충족하는 경우, 최대 80%까지 세액공제를 받을 수 있습니다.
예컨대 만 65세 이상이고 보유 기간이 10년 이상이라면 각각 20%, 40% 공제를 적용받을 수 있어 실제 세금은 매우 낮아질 수 있습니다.
또한 1세대 1주택자는 1가구 1주택 비과세 혜택은 물론, 양도세 중과 배제 등의 간접 혜택도 받게 되므로 장기적인 절세 효과를 누릴 수 있습니다.
만약 일시적 2주택자라면, 일정 기간 내 매도나 전입 조건을 충족하면 1주택으로 간주돼 불이익을 줄일 수 있습니다.
다주택자는 절세 전략이 더 복잡합니다. 대표적인 방법은 주택 수를 줄이거나, 분산 보유하는 것입니다.
부부 간 증여를 통해 주택을 분산하거나, 일부 주택을 매도해 1주택자로 전환하는 방식이 대표적입니다.
또한 임대사업자 등록을 통한 합산배제 신청도 고려해볼 수 있으나, 2021년 이후 제도 변화로 인해 신중한 접근이 필요합니다.
일부 고액 자산가의 경우, 법인을 설립해 주택을 보유하는 방식으로 종부세 부담을 줄이려는 시도도 있으나, 법인세와 배당세 등 새로운 세금이 발생할 수 있어 장단점 분석이 필요합니다.
무엇보다도 공시가격 이의신청, 합산배제 신청, 경정청구 등의 절차를 통해 잘못된 과세를 정정하고 세금 부담을 줄이는 것도 중요한 전략입니다.
결론: 당신의 주택수, 세금 운명을 바꾼다
종합부동산세는 단순히 집값이 높은 사람에게만 부과되는 것이 아니라, 주택 수와 보유 형태에 따라 세금 부담이 천차만별로 달라지는 구조입니다. 같은 금액의 부동산을 가지고 있더라도 1주택자와 다주택자의 세금 차이는 수백만 원 이상 벌어질 수 있습니다.
따라서 보유 주택 수, 공시가격, 공제 요건 등을 정확히 파악한 뒤, 나에게 맞는 절세 전략을 세우는 것이 현명한 자산 관리의 시작입니다.