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2025년 부동산 시장은 새로운 전환점을 맞이할 것으로 예상됩니다. 정부는 부동산 규제 완화와 함께 용적률 조정 및 세제 개편을 추진하고 있으며, 이에 따라 투자 기회도 크게 달라질 전망입니다. 이번 글에서는 2025년 부동산 투자에서 주목해야 할 용적율 변화, 세제 개편 내용, 그리고 이를 활용한 투자 전략을 자세히 살펴보겠습니다.
1. 대출 중도상환 수수료 50% 인하
| 주택담보대출의 중도상환수수료 | 신용대출의 중도상환수수료 | ||
| 1.2%~1.4% | 0.6~0.7% | 0.6~0.8% | 0.4% |
5대 시중은행의 주택담보대출과 신용대출의 중도상환수수료가 현재의 절반 수준으로 줄어듭니다. 중도상환수수료는 대출 만기 전 중도에 대출금을 갚을 때 차주가 부담하는 비용으로 주택담보대출은 약 1.2~1.4% 수준, 신용대출은 0.6~0.8% 수준의 수수료를 부과하고 있습니다. 2025년 1월 중순부터 취급하는 대출 상품에 대해서는 주택담보대출 중도상환수수료는 0.6~0.7%, 신용대출은 0.4% 수준으로 낮아졌습니다.
2. 1주택자 인구감소지역 주택 및 비수도권 미분양 주택 신규 취득 시 세제 혜택
| 1주택자로 간주 (1세대 1주택 특례 적용) 경우 | 세제 해택 내용 |
| 공시가격 4억원 이하의 주택1채를 신규 취득시 | 기존 1주택자가 인구감소지역이나 비수도권 미분양 주택 구입시, 종합부동산세 12억원까지 기본 공제 최대 80% 세액공제(고령자나 장기보유자) 양도소득세 12억원까지 비과세 혜택 장기보유특별공제 최대 80%공제 |
| 전용면적 85m^2이하, 취득가액 6억원 이하인 미분양 취득시 |
기존 1주택자가 인구감소지역이나 비수도권 미분양 주택을 새롭게 구입해도 양도소득세와 종합부동산세 산정 시 1 주택자로 간주해 1세대 1 주택 특례를 적용받습니다. 먼저 인구감소지역 (수도권, 광역시 제외, 수도권 내 접경지역 및 광역시 내 군지역 포함)에 공시가격 4억 원 이하의 주택 1채를 신규 취득할 경우 1 주택자로 간주해서 세제 혜택을 받습니다. 인구감소지역의 주택 쥐득을 장려하기 위한 목적입니다.
3. 신생아특례대츨 소득 요건 완화
2025년 1월 1일 이후 출산한 가구에 한해서 신생아 특례구입, 전세자금 대출 소득 요건이 연소득 1.3억 원에서 2.5억 원까지 3년간(25년~27년) 추가 완화됩니다. 이에 더해서 특례 대출 기간에 추가 출산을 한 경우 금리를 현행 0.2% p에서 0.4% p까지 추가 우대금리를 적용합니다.
| 구입자금 대상 | 전세자금 대상 | |
| 주택요건 | 주택가액 9억원 이하, 대출 한도는 5억원 | 수도권 5억원, 지방 4억원 이하, 대출 한도는 3억원 |
| 자산요건 | 4.69억원 이하 | 3.45억 이하 |
4. 주택청약종합저축 세제지원 적용대상 확대
| 주택청약종합저축 | 청년우대형 주택청약종합저축 | |
| 소득공제 대상 (이자소득 비과세 대상) |
무주택 세대주, 배우자 (확대) | 총 급여액 3,600만원 또는 종합소득금액 2,600만원이하인 무주택 세대주와 배우자(확대) |
| 소득공제금액 (이자소득 비과세 금액) |
납입액의 40%한도인 연 300만원 | 500만원 한도 |
5. 민간 도심 공공주택 복합사업(도심복합사업)시행
| 준주거지역의 용적률 | 서울의 용적률 |
| 최대 140% 상향 조정 | 최대 700%까지 상향조정 |
도심복합사업은 도심지에 자리 잡고 있지만 사업성이 낮아 민간 주도 재개발이 어려운 곳을 용적률 상향 등의 특례를 통해 고밀도 개발을 하여 주택공급 속도를 높이는 대표적인 사업입니다. LH(한국토지주택공사)등이 시행하는 공공 도심복합사업을 신탁사나 리츠(부동산 투자회사)등 민간도 시행하여 건폐율과 용적률이 법적 상한선까지 올라가게 됩니다. 다만 용적률 상향에 따라 개발 이익 일부는 공공주택으로 공급해야만 합니다.
6. 안전진단 없이 재건축 가능 : 최대 3년 가까이 재건축 기간 단축
준공한 지 30년이 넘은 아파트는 안전진단 없이도 재건축이 가능해집니다. 또한 '재건축 안전진단'명칭을 '재건축 진단'으로 변경하고, 재건축 진단은 사업시행 계획인가 전까지만 통과하면 가능하도록 절차가 바뀝니다. 이로서 재건축을 위한 진입 문턱을 낮추는 동시에 재건축 기간을 최대 3년 가까이 단축하면서 주택공급 확대에도 기여할 것으로 예상합니다.
7. 상반기까지 입주 예정인 수도권 신축 분양단지의 경우 디딤돌 대출 후취담보 가능
24년 12월 2일 신규 대출 신청분부터 수도권 아파트의 디딤돌 대출 가능 금액이 최대 5,500만 원으로 줄어듭니다. 다만 등기가 이뤄지지 않은 신축 분양단지의 경우, 24년 12월 1일까지 입주자 모집공고를 낸 단지 중에 입주기간 시작일이 25년 상반기 (6월 30일)까지인 경우 후취담보대출(미등기 아파트 잔금 대출)이 가능합니다.
8. 스트레스 DSR (총부채원리금상환비율) 3단계 실시
스트레스 DSR은 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용기간 중 금리상승으로 인해 원리금 상환부담이 증가할 가능성 등을 감안하여 DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과하여 대출 한도를 산출하는 제도입니다. 1단계는 2024년 2월, 현재 시행 중인 2단계는 2024년 9월 시행됐으며, 3단계의 시행 시기는 제도의 안착 추이 등을 통해 확정(2025년 7월(잠정))해 나갈 예정이라 합니다. 3단계는 DSR이 적용되는 은행권과 제2금융권의 주택담보대출, 신용대출, 기타 대출에 대해 적용되며, 스트레스 금리는 1.5% p(2025년 예상)입니다.
9. 청년주택드림청약
청년들에게 내 집 마련의 꿈을 실현하기 위해 분양가의 80%까지 저리(최저 2.2%)로 빌려주는 청년 주택드림대출이 출시된다고 합니다. 이 상품은 청년주택드림청약에 가입한 뒤 1년 이상 돈을 납입한 만 19세 이상 34세 이하의 무주택 청년 중 연소득 7,000만 원(부부합산 1억 원) 이하인 경우 주택드림대출을 이용할 수 있습니다. 만약에 주택드림청약에 가입한 청년이 청약에 당첨되어 3억 원을 대출받을 경우, 주택드림대출을 활용하면 일반 주택담보대출(금리 3.95%) 대비 연간 800만 원가량의 이자 비용이 절감될 수 있습니다.
결론
위와 같은 개편으로 2025년에 부동산 시장이 새로운 전환점을 맞이하게 된다면 투자 기회도 잘 생각해 볼 수 있습니다.
여러분에게 맞은 조건에 따라 변화되는 부동산 정책을 잘 이용하면 좋을 것 같습니다.